Quid de la démolition d'une maison suite à l'annulation du permis de construire ?

Depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, l'article L.480-13 du code de l'urbanisme ne permet plus d'obtenir ipso facto la démolition devant le juge judiciaire d'une construction dont le permis de construire aurait été annulé par le juge judiciaire, sauf à ce que celle-ci soit édifiée dans une des zones limitativement énumérées par le code de l'urbanisme, à savoir:

"a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l'article L. 122-9 et au 2° de l'article L. 122-26, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols ;

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols, sauf s'il s'agit d'une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d'une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d'agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l'article L. 641-13 du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d'une appellation d'origine protégée définie à l'article L. 641-10 du même code ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l'article L. 122-12 du présent code ;

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L. 121-16, L. 121-17 et L. 121-19 ;

e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du code de l'environnement ;

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l'article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l'article L. 414-1 du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l'article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l'article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d'étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement instituées en application de l'article L. 515-8 du code de l'environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l'emprise des sites de stockage de déchets, sur l'emprise d'anciennes carrières ou dans le voisinage d'un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l'article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L. 631-1 et L. 631-2 du code du patrimoine ;

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L. 621-30 et L. 621-31 du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 du présent code."

Il est donc extrêmement important d'être vigilant lors de la contestation d'un permis de construire. En effet, le recours en excès de pouvoir devant le juge administratif à l'encontre de ladite autorisation d'urbanisme n'a pas pour effet de suspendre son caractère exécutoire.

Le pétitionnaire est donc en droit d'entamer la construction de sa maison alors même qu'un recours serait pendant le juge administratif. 

Il peut donc être nécessaire de compléter le recours en excès de pouvoir d'un référé suspension, lequel permettra de suspendre l'autorisation de construire le cas échéant. Il devra être démontré l'urgence à suspendre ainsi qu'un moyen propre à faire douter de la légalité du permis de construire.

Un référé suspension ne peut être introduit seul, il est le pendant nécessaire du recours au fond. Cette procédure d'urgence est également enfermée dans un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du mémoire adverse (article R.600-5 du code de l'urbanisme). 

En résumé:

La démolition d'une maison construite ne peut être demandé au juge judiciaire, dans un délai de deux ans à compter de la décision définitive du juge administrative, que si (conditions cumultaives):

- le permis de construire a été annulé par le juge administratif 

- la maison se situe dans une des zones limitativement énumérés par la code de l'urbanisme.

Dans l'hypothèse où la construction est "hors zones", il sera éventuellement envisageable de solliciter des dommages et intérêts au juge judiciaire pour le préjudice subi (perte d'ensoleillement, perte de valeur vénale du bien..) dans la mesure bien évidemment ou celui-ci est démontré.

Me Marion AUDAS est à votre disposition pour vous assister dans vos procédures administratives et judiciaires en lien avec la contestation d'un permis de construire.